アパート経営に失敗。自宅がとられるかも…

ワンルームマンションやアパートなどの投資用不動産を購入したものの、過剰ともいえる不動産投資の結果、賃料の下落や入居率の低下で想定していた賃料が得られず、借入金の返済不能に陥っている方が増えてきています。 

アパートローンはノンバンクや銀行でも高金利の融資が多く、その金利負担だけでも相当なものになるでしょう。

 昨今のゼロゼロ物件の増加に伴い、入居者入替時の敷金や保証金等の授受もなく、さらに入退去時のリフォーム費用や広告費の支払等で正に逆ザヤの状態に陥り、殆どキャッシュフローを得られないというお話をよく聞きます。

 家賃では返済できず、自己資金で返済しているのは投資ではなく、ただの負債でしかありません。また、親の代からの投資物件を引き継ぎ、大規模修繕費用や巨額な改装費にお悩みの方もいらっしゃるようです。

『こんなはずではなかったのに』とお悩みになる前にご相談下さい。

アパートや投資用物件の任意売却は日本再生支援機構にお任せください。

リフォームパック付販売プラン等、その物件に沿った解決策をご提案いたします

このままの状態が続けば、他の財産まで失います。

収益を生まないアパートやマンションなどの投資物件を持ち続けると、資金繰りが悪化しいきづまってしまいます。

最終的には、ローン返済がとど懲り、滞納が始まりますとかなり早い段階で
1.物件の差押、競売を申し立てられる
2.給与差押
3.家賃差押
4.他の不動産(自宅等)の差押
5.連帯保証人の資産や給与の差押

という事になり、投資物件だけでなく、自宅も含めた他の財産も全て失った上、保証人や他の人々へも大変な迷惑をかける事になってしまいます。

売却したくてもオーバーローンで売却できない…?

 入退去で収支が悪化したアパートやマンションなどの収益不動産を手放したいと思っても、売却価格がローンの残額を下回る場合、通常はローンを融資している債権者が抵当権を解除することを認めず、売却することができません。

そのため、手放したくても手放せずに自己資金で賄い赤字を垂れ流し続け、最終的にローンの返済ができなくなると競売に掛けられてしまいます。

 競売の場合、収益物件であれば市場価格よりも6~8割程度の安い価格で売却されてしまい、ローン残債が高額になるため、物件の売却後も返済の負担が大きく、最悪の場合は自己破産に追い込まれてしまいます。これを避ける方法が任意売却です。
任意売却は、オーバーローンでも売却できるよう債権者と交渉し、抵当権をはずしてもらって売却することです。その後、残った残債は、債権者と交渉して無理のない金額を分割払いなどで支払います。

アパートの任意売却

 アパートや一棟収益マンションの場合、そのローンは必然的に住宅ローンではなく投資用のローンになります。大手都市銀行ではこうした不動産投資融資は「アパートローン」等の商品名で融資を行うことが多いようです。

住宅ローンと同様に、投資用のローンの場合でも返済不能に陥ってしまわれた場合には当然、裁判所に競売を申し立てられます。

然しながら、住宅ローンと同様に任意売却で解決する事も可能です。

投資用不動産ローンは取扱金融機関によっても不動産の種類によっても多岐に渡ります。したがって、返済が困難になった場合の金融機関の対応も一様ではありません。

個人名義か法人名義での借入かによっても対応が異なってきますし、住宅ローンの場合よりも債権者の姿勢は厳しいことが多いため、ご自宅等の資産や給与収入等を差し押さえて回収を図ってくることもあります。

そもそも、融資契約時にご自宅や他の不動産に共同担保を設定したり、連帯保証を求められているケースも多いでしょう。

どこの金融機関なのか、ローン内容、共同担保、保証人の有無等によって任意売却を行えるかどうかは変わってきますが、金額次第では担保物件を切り離しての任意売却も可能です。

住宅ローンの場合、その担保物件は一戸建てやマンションのような住宅です。中古市場の価格相場も把握しやすく、債権者の対応もスピーディでマニュアル化されていますが、投資用物件の場合は個別性が高く、債権者の対応も金融機関によって変わってきます。

しかし、アパートローンは融資金額が大きく、債権者は少しでも早く、そして少しでも高い回収を望んでいるので、競売で処理をするよりも金額次第で任意売却での回収を選択することが多くあります。

基本的には住宅ローンよりも回収姿勢が厳しいことが多いですが、住宅ローンよりも物件価格が大きく、購入者も限られてくるので、価格次第では債権者が任意売却に応じてくれることは多いのです。

任意売却で、賃貸中の物件はどうなるの?

 上記のように、実際には投資物件でも任意売却は行えます。ただし一般的な任意売却と違うのは「滞納しているローンが住宅ローンではない」「物件の管理会社や賃借人など、債権者以外の関係者がいる」という点に注意しなければならないでしょう。

■オーナーチェンジ
賃借人にとって、賃貸中のマンションやオフィスが売却されると「オーナーチェンジ」つまり「家主の変更」ということになります。家主が変わっても賃貸借契約が無効になるわけではありませんから、契約期間中は従来と同じ条件で住み続けることができます。一般的なマンションの賃貸契約は約2年位でしょう。そして家主側から契約更新を拒絶するには、契約満了の半年前にはその旨の通達を行わなくてはなりません。また、定期借家契約ではない場合は更新できないとする正当な理由も必要です。(借地借家法26条および28条)

■賃貸物件の任意売却の特徴
上記の点を踏まえて「賃貸用不動産を売却するイコール購入側も賃貸借契約ごと不動産を購入することを承知し、熟知している」ということになります。その為、任意売却を行うにあたっても債務者の賃借人に対する責任や良心の負担は軽減されるといってよいでしょう。

ただし、同じ任意売却でも住宅ローンの場合は「その人の生活基盤である住まいを奪う」という性質上、債務者の生活状況にかなりの配慮がなされます。これに対し、アパートローン(投資用不動産ローン)の債権回収はそのような配慮がないため、返済が滞ると債権者はすぐに差押などを開始します。非常にシビアな対応を取られます。

投資用不動産の任意売却で自宅がどうなるか

 投資用不動産の任意売却でもっとも心配なのが、自宅を所有している場合は、その自宅はどうなってしまうのか? 大変気になるところです。住宅ローンと合わせて返済していれば、個人民事再生の活用等で自宅は処分せずに済むケースもございます。その際は、弊社顧問弁護士や法律の専門家との連携により対処していきますのでご安心ください

 投資用不動産を任意売却する場合、買手もまたプロの不動産投資家なので、ある程度の利回りを期待し、それを得られなければ購入には至りません。また、入居者に関しても家賃の遅れが無いかなど、厳しくチェックされますので、いい加減な管理体制ですと売却時の障害になります。場合によっては、管理の見直しで収支を改善できる可能性もありますので、まず任意売却が必要かの判断も含めご相談下さい。

投資用物件の任意売却 相談のタイミング

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ご相談は無料です。一人で悩まずに一度、私たちに悩みを打ち明けてみませんか?

投資用物件の任意売却は、住宅の任意売却より困難で、より専門的な知識と豊富な経験が必要になるため、投資用物件の任意売却実績のある専門会社でないと成立しません。

①居住用不動産ではない為、ローンを滞った際の金融機関の対応は厳しくなる。

②居住用ではない為、購入者の選定に時間がかかる可能性が有る

③借入金が多額なため、債権者との交渉が難しい

④売却に係る時間が短い 債権者(金融機関)が競売申立てを行う時間が早い

⑤管理会社や入居者などの利害関係人が多く、調整が必要

​⑥売却後の残債について、返済計画の策定が必要

我々は多数の投資物件の任意売却を手掛けてきました

至急あなた自身が行動を起こすべきです。日本再生支援機構へご相談ください。

リースバックのメリット

​任意売却・リースバック・親子間売買等

実際に手がけた実例をご紹介します。

 実情をしっかりと把握し、内容とご希望に沿った解決方法をご提案し、問題解決のお手伝いをさせていただくのが当社の役割です。

 住宅ローンでお困りの方は、是非下記よりご一読いただき参考としていただければと思います。

夫が所有の不動産
妻が購入
離婚 親族間売買
神奈川県
自宅にこだわりは無いが、
転居費用の捻出ができない
任意売却 千葉県
年老いた親がいるので
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子供に自宅を売却し
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親子間売買 広島県
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