住宅ローンの延滞を続け、任意売却等の債務圧縮や解消への行動を何もとらずにいると、当該不動産の所在地を管轄する裁判所から「担保不動産競売開始決定」と記載された通知が届きます。
これが、競売開始決定です。
 競売手続きは段階を追って進められるので、ご自分の状態が今どの段階にあるかを把握して、適切な任意売却への手段をいち早く講じることが何よりも大切です。

競売開始決定が届いた!!

競売開始決定通知を受けてからでも、任意売却は可能です。競売よりあなたに有利になる可能性が高い任意売却を、諦める必要はありません。
 競売開始後であっても、買受申出人の代金納付までの間は、法律上、申立て債権者による競売の取下げが認められていますが、実務上は、期間入札の通知が届くまでに決済可能な購入希望者を発見し、開札期日の前日を期限とする決済日を、関係者全員の同意のもと確定することが必要です。
競売開始から期間入札の公告までは通常4ヶ月程度ありますが、期間入札の通知は利害関係人へ入札の公告までに送達されます。よって売却活動可能な期間は2~3ヶ月、購入希望者の住宅ローン審査に要する期間を考慮すると、実質3ヶ月弱程度です。
 いったん競売が開始された案件を、債権者等の関係者全員の合意の下に任意売却を行うには、経験と知識・ノウハウに長けた任意売却の専門会社でなければ、成功の可能性は低いと言わざるを得ません。
時間不足により、満足のいく任意売却ができない可能性も高まります。
競売が開始されたら、もう時間はありません。すぐに日本再生支援機構にご連絡ください。時間との勝負です。
競売は、市場価格に近い価格で売却される任意売却に比べ、不利になるのが普通です。
物件売却後の債務の軽減や生活設計を考えると、競売は避け、可能性のある限り任意売却を利用すべきです。

競売とは

競売とは、住宅ローンなどの借入金を返済できなくなったとき、借入れの担保となっている土地や建物などの不動産を裁判所が強制売却することをいいます。これは債権者が裁判所へ申し立てることによって実施され、裁判所は最低売却価格を定めます。そして最高値で入札をした人がその不動産の所有権を得る(落札)ことになります。なお、法律用語では「きょうばい」ではなく、「けいばい」と読みます。
 競売物件は裁判所から委嘱を受けた不動産鑑定士が調査をしたうえで、その最低売却価格が定められます。競売という事情が考慮されるため、最低売却価格は一般市場価格の5~7割程度の水準となります。競売の実施により市場価格の8割前後の価格で落札されることが多いようです。
 競売のデメリットは、何といっても売却価格が20%前後も低くなるということにつきるでしょうが、それに加えて、たいていは引越し費用などの交渉が一切できません。
 さらに、競売で自宅を失ってからも残った債務を支払い続けなければなりません。自己破産をすれば話は別ですが、この支払い義務がずっと残ることになります。自己破産をしても何ら問題はないと主張する人や、自己破産をしても安心だという説明が書かれた本もあるようですが 、実際には自己破産による社会的な制約(ペナルティ)が存在しています。

住宅ローン滞納から、競売までの流れ

何らかの事情により、住宅ローンの支払いを滞納する。

住宅ローンの滞納

督促状・催告書の通知

銀行(お借入れされた金融機関)から、督促状や催告書の通知が届く。
※返済が滞っている分について、その旨を通知してきます。

通常、住宅ローンの滞納から3ヶ月から6ヶ月でこの通知が届きます。
これは、“分割で支払う権利”を損失することを意味しています。
よって、これ以降ローンの分割払いが不可能となります。

期限の利益の喪失

債権者がローン保証会社に代位弁済を要求

代位弁済がされると、これ以降は保証会社から残債の全額を一括で返済してくださいと要求されます。すでに“分割で支払う権利”を失っているので、分割での返済に応じて貰うことはほぼできません。

残債を一括で返済できなければ、債権者が競売の申し立てを行います。
競売であなたのご自宅を売って、残債を回収するためです。
以後、あなたはご自宅を自由に処分(=売却)することが出来なくなります。

競売の申立て

競売開始の決定

裁判所から競売開始決定の通知が届きます。

あなたのご自宅を競売にかけるために必要な情報を得るため、物件の調査に裁判所から執行官が訪問します。

裁判所から執行官の訪問

期間入札の通知

競売の入札期間を知らせる通知が届きます。

競売の入札が開始され、開札日に落札者が決定します。

入札期間→開札

立ち退き

所有者が変わり、あなたは立ち退きしなければなりません。
ここでの引越し代は、ご自身で準備しなければなりません。

競売になるとどうなる??

 住宅ローンの支払いが出来なくなってしまった場合、金融機関はその不動産(ご自宅など)を差し押さえます。 そうなってしまえば、あとはルール(法律)にのっとって、競売にかけるだけです。しかし、競売になってしまうと様々なデメリットが出てきます。
 住宅ローンの支払いが滞ると、早ければ3ヶ月、遅くても6ヶ月でその不動産は差し押さえられます。そうなれば、競売に出され、裁判所の主導のもとに売却されてしまいます。 あなたの思いとは別の場所であっという間に進んでいってしまいます。 競売になり購入者が決まれば、元々の所有者(あなた)は購入者に対抗できずに、直ちに退去しなければなりません。

つまり無条件に家が取られるということです。

 退去時にトラブルになるケースもよく耳にします。 購入者の落札価格よりも残った住宅ローンが多ければ、当然借金は残ってしまいます。
これ以外にも、競売になると所有者にとってわずらわしいことが出てきます。

1 精神的苦痛
■ご自宅の競売が『新聞やインターネット』に掲載
 裁判所が競売を決定すると執行官がやってきて家の写真を撮り、住所・地番・家の外観・間取りなどの情報が競売情報に掲載されてしまいます。

不動産競売情報はこちら

■氏名・住所が公開される
 住宅ローンなどの支払いができずに競売にかけられると、新聞やインターネット、業界紙に掲載されることになります。 ご自宅の住所はもちろん、所有者の氏名やどこからいくらお金を借りたのか、誰が住んでいるのかなども書かれているのです。また、外観や室内の写真まで載っているので、ご近所の方や知り合いの方に自宅が競売になることが知れ渡ってしまうのです。小さい子供さんがいる家庭などでは、これが結構こたえるのです。
『子どもがいじめられたらどうしよう?』と考えられる方も少なくありません。
といっても一般の方が競売の情報をチェックしているケースはほとんどありませんのでよほどのことがない限り、近所に知れ渡ることはないと思いますが…

■ご近所に知れ渡る
 競売業者(不動産競売を専門に扱う不動産業者)の存在です。 裁判所の情報を元にご自宅の写真を撮りに来たり、問題があるかどうかご近所に聞いて回るのです。
さらに、「オークション情報」や「入札に参加しませんか」などという地名・番地入りのチラシを近所にまく業者もいます。こうした行為で、競売になった事実が近所に知れ渡ってしまいます。
自宅を競売にかけられた人からすれば、住宅ローンが支払えなくなったことは仕方がないとしても、できるだけご近所には知れ渡りたくないもの。それが、このような競売業者なる人たちの手によって、ご近所さんに完全に知れ渡ってしまうのです。
 住宅ローンが払えず引越しをしなければならないというだけでも、精神的にかなりのストレスを感じているのに、その上にこのようなことになると、眠れない夜が続き、かなりのダメージを受けることになるのは間違いありません。
 いずれにしても、競売になると多くのリスクが付きまといます。大切なのは、これからの人生です。そのことを考えると、できるかぎり競売以外の方法(任意売却)をお勧めします。


2 競売価格
競売物件の価格は裁判所に委嘱された不動産鑑定士がその価格を決めます。
これが 最低売却価格です。この価格は市場価格よりもかなり低く、市場価格の約5~7割に設定されます。最終的には 通常価格の約8割前後で落札される事が多いようです。


3 競売落札~退去(強制執行)
落札後6ヵ月しかありません
競売で落札されたら6ヶ月間しか退去の猶予期間はありません。それを過ぎたら明渡し強制執行になる可能性が高いです。 明渡し強制執行とは執行官が作業員と共にやってきて、家財を運び出して強制的に家屋を空にされてしまいます。


4 競売を止める事は出来るか??
競売を止めることは出来るか?
止めることはできません
抵当権は破産手続の影響を受けないので競売は止められません。
また、競売後の残債務の免責を受けるためには、抵当権者も債権者名簿に記載することが必要です。


5 債権者との交渉
残債務の交渉、裁判所の執行官による強制執行も自分で行わなければなりません。
残債務の交渉などはご自身で行わなくてはなりません。知識のない方の交渉では、債権者側に柔軟に対応してもらう事も難しいと思われます。 もちろん債権譲渡によるサービサー会社との交渉もご自身で行わなくてはいけません。

本当に競売で良いのですか?

 競売で処分されても任意売却をしても、自己破産しないかぎり、住宅ローンは残ります。そして、残った債務に対しては支払い義務が継続します。 しかし、競売は任意売却に比べて取引価格が10%~25%ほど低いのが普通です。したがって、残る債務も任意売却のときより10%~25%ほど多くなるのです。
 また、競売であなたの物件が落札された場合、任意売却のときとは違って、ただちにその物件から立ち退かなければならず、引越し費用をもらうことも期待できません。
 そして、競売で落札されたときも自己破産をしたときも、連帯保証人がいる場合には、その連帯保証人に残った債務の請求がいくことを忘れないでください。最悪は、その連帯保証人が自己破産に追い込まれるケースも十分に考えられます。
さらに、競売の後に残った債務の支払いでずっと苦しんでいる人が多数いらっしゃいます!
 あなたの生活を早期に立て直すことを考えるのなら、案件の処理後のことまでしっかりとフォローをしてくれる日本再生支援機構にご相談を!!

競売を避け、有利に売却できるのが「任意売却」

法律で決まった手順に従って淡々と進んで行く競売と違い、任意売却なら、諦めずにじっくり金融機関と話し合う事で少しでも有利な条件で売却することができます。また、売却後の残債についても、無理なく返済できるよう交渉できます。
さらに、引越の時期などの相談にも応じてもらえることがほとんどですから、前向きな気持ちで、計画的に新しい生活の準備を始められるのです。

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競売開始決定を受け取った方の相談のタイミング

一本の電話であなたの悩みが解決するかもしれません!!

ご相談は無料です。一人で悩まずに一度、私たちに悩みを打ち明けてみませんか?

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競売開始決定通知を受けてからでも、任意売却は可能です。

競売よりあなたに有利になる可能性が高い任意売却を、諦める必要はありません。

 競売開始後であっても、買受申出人の代金納付までの間は、法律上、申立て債権者による競売の取下げが認められていますが、実務上は、期間入札の通知が届くまでに決済可能な購入希望者を発見し、開札期日の前日を期限とする決済日を、関係者全員の同意のもと確定することが必要です。
競売開始から期間入札の公告までは通常4ヶ月程度ありますが、期間入札の通知は利害関係人へ入札の公告までに送達されます。よって売却活動可能な期間は2~3ヶ月、購入希望者の住宅ローン審査に要する期間を考慮すると、実質3ヶ月弱程度です。
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もう時間はありません。すぐに日本再生支援機構にご連絡ください。時間との勝負です。

競売は、市場価格に近い価格で売却される任意売却に比べ、不利になるのが普通です。物件売却後の債務の軽減や生活設計を考えると、競売は避け、可能性のある限り任意売却を利用すべきです。

​任意売却・リースバック・親子間売買等

実際に手がけた実例をご紹介します。

 実情をしっかりと把握し、内容とご希望に沿った解決方法をご提案し、問題解決のお手伝いをさせていただくのが当社の役割です。

 住宅ローンでお困りの方は、是非下記よりご一読いただき参考としていただければと思います。

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