任意売却とは | 日本再生支援機構

　住宅ローン返済のために消費者金融から借入を行って返済など…必要以上に無理をしないでください!!
　あなたに代わりに借入先と交渉をします!!面倒な交渉や手続きは専門家である私達が行います!!
　残債を減らせることができるかもしれません!!競売だからと諦める必要もありません!!任意売却は人それぞれ状況が異なります!!あなたに合った解決方法を見つけ、私達はあなたの笑顔を取り戻す力になります！

住宅ローン延滞　競売　住宅ローン滞納　払えない　任意売却

　任意売却とは

　任意売却とは、住宅ローンを滞納してしまったり、借入金が返済不能になってしまった場合に有効な解決手法の一つです。
　競売だと、所有者の意思に関係なく強制的に売却が進んで行きますが、任意売却は競売開札になる前に、所有者の意志（任意）を反映させて進める事が可能です。
知人に買ってもらいたいという場合や、住み続けたい場合、引越日に関して相談に乗ってほしいという場合などにも柔軟に対応する事が出来ます。
ただし、通常の不動産取引とは異なり債権者の合意が必要です。
　債権者としても、競売は手続きに時間がかかることや、実勢価格より回収額が低い可能性が高いなどの理由から、任意売却を選択するケースが増えてます。
　任意売却では、売却代金の中から住宅ローンの他に税金（固定資産税、住民税等）の滞納や管理費等の滞納などの清算も出来ますし、諸費用なども認めてもらえます。

　競売を避け、有利に売却できるのが「任意売却」

　法律で決まった手順に従って淡々と進んで行く競売と違い、任意売却なら、諦めずにじっくり金融機関と話し合う事で少しでも有利な条件で売却することができます。
　また、売却後の残債についても、無理なく返済できるよう交渉できます。
さらに、引越の時期などの相談にも応じてもらえることがほとんどですから、前向きな気持ちで、計画的に新しい生活の準備を始められるのです。

　住宅ローン、滞納するとどうなる!?

　あなたの住宅ローンの滞納は何ヶ月目ですか？

　住宅ローンを1ヶ月程度滞納してしまったというケースではなく、住宅ローンを3か月以上にわたって滞納し、債権者である銀行などの金融機関から住宅ローン滞納に関する督促状や催告状が届いていれば、いずれ銀行（借入金融機関）は、ローンの一括返済を求めます。当然ながら、債権者である金融機関は、住宅ローンを支払っている住居そのものを売るなどして債権（借金）の返済を検討するようになります。不良債権になれば、あなたのマイホームは『競売』に掛けられます。

住宅ローン滞納から、競売までの流れ

何らかの事情により、住宅ローンの支払いを滞納する。

住宅ローンの滞納

督促状・催告書の通知

銀行（お借入れされた金融機関）から、督促状や催告書の通知が届く。
※返済が滞っている分について、その旨を通知してきます。

通常、住宅ローンの滞納から３ヶ月から６ヶ月でこの通知が届きます。
これは、“分割で支払う権利”を損失することを意味しています。
よって、これ以降ローンの分割払いが不可能となります。

期限の利益の喪失

代位弁済がされると、これ以降は保証会社から残債の全額を一括で返済してくださいと要求されます。すでに“分割で支払う権利”を失っているので、分割での返済に応じて貰うことはほぼできません。

債権者がローン保証会社に代位弁済を要求

残債を一括で返済できなければ、債権者が競売の申し立てを行います。
競売であなたのご自宅を売って、残債を回収するためです。
以後、あなたはご自宅を自由に処分（＝売却）することが出来なくなります。

競売の申立て

競売開始の決定

裁判所から競売開始決定の通知が届きます。

あなたのご自宅を競売にかけるために必要な情報を得るため、物件の調査に裁判所から執行官が訪問します。

裁判所から執行官の訪問

期間入札の通知

競売の入札期間を知らせる通知が届きます。

競売の入札が開始され、開札日に落札者が決定します。

入札期間→開札

立ち退き

所有者が変わり、あなたは立ち退きしなければなりません。
ここでの引越し代は、ご自身で準備しなければなりません。

　なぜ、任意売却をしなければならないか

　任意売却とは、不動産を売却しても完済できず、ローン残ってしまう状況で、債務者(所有者、売主)と債権者の間に仲介者（主に不動産業者）が入り、不動産を競売にかけずに債務者・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させることです。
　何らかの事情で住宅ローンの支払いが困難になった場合、銀行等金融機関は、抵当権に従い不動産を差押え、競売にかけ換金します。
　競売だと、いくらで落札されるかは競売開札日までわかりませんが、市場価格より2～3割低い価格になることが多いようです。
　そこで仲介者が債務者と債権者の間に入り、両者に満足のいくような価格、競売よりは高い価格で売買を成立させるのことを、任意売却と呼んでいます。
　経済破綻者の不動産売却＝任意売却、任意売買（にんばい）等と呼ばれていますが、相続、贈与、代物弁済、競売以外は、売主の意思（任意）での売買取引となるので、世の中の不動産取引のほとんどが任意売却となります。

例えば、
売主Aさんの場合銀行からの住宅ローンの借入が、2,500万円　3,000万円で購入したいという方がいます。
売主Bさんの場合　銀行からの住宅ローンの借入が、2,500万円　でも、このお家は現在2,100万円程の価値しかなく、2,000万円　で購入したい方がいます。

（売主Aさんの場合）銀行へは、全額を返済することができるので、問題ありません。
（売主Bさんの場合）銀行に全額返済するためには、単純に500万円の不足。この500万円を用意できるのであれば、売主Aさんと同じくご自宅は売却できますよね。

　では、500万円の用意ができない場合、売主Bさんは…???

では、500万円の用意ができない売主Bさんは…???
500万円を用意できないと、売買は成立しません。
借金のついた不動産を購入する人はいませんよね？では、どうすればいいのでしょう？

　任意売却とは、住宅ローンの支払いを続けていくことが困難で、ご自宅を売却しても借金が残り、あとは黙って「競売」を待つしかない状況のご自宅を、債権者の合意のもと一般の市場で売却をすることです。
この例では、500万円用意できないと売買が成立しないと言いましたが、金融機関は住宅ローンの全額を返済しなければ、不動産に設定されている抵当権を抹消してくれません。任意売却・任意売買では、私たちが債権者と交渉することで、住宅ローンを完済しなくても抵当権の抹消に応じていただきます。つまり、売主Bさんのケースであっても、任意売却で話を進めていけば、売買が成立する可能性が高いのです。