親子(親族)間売買は日本再生支援機構へ!

親子間売買は、取り扱ったことがない不動産業者が行うことは出来ません。
現金があるならともかく、住宅ローンを借りるのであれば、それなりの経験がある不動産業者でないと結果が大きく変わってきます。
大手都市銀行を含む金融機関の中には、不動産会社が売買契約書を作成し、一般的な不動産売買取引を行うことにより、住宅ローンの利用が可能になることもあります。
また、親が新しい家を購入し、今まで住んでいた親の自宅を子が購入するとようなケースもありますが、その場合、親子間売買での売買価格については適正価格で行わなければなりません。
親子間の売買での売買価格を、もし適正価格よりも安くしてしまうと、その安くした金額分に贈与税がかかってきます。
私たちは、様々な経験に基づいた対応をさせていただいております。

私たちは、様々な経験に基づいた対応をさせていただいております。

親子(親族)間売買とは…

日本再生支援機構が行う親子(親族)間売買
単純で一般的な親子間の不動産売買ではありません。日本再生支援機構が行う親子(親族)間売買とは、例えば親側が所有している不動産の住宅ローンが払えなくなってしまい、その不動産を子供が購入する、または買い戻すためのものです。
 いわゆる、任意売却を利用してオーバーローン(債務超過)になっている所有不動産の抵当権を外し、親子間で売買を成立させるものです。親子間売買を希望する全ての方が、売買可能とはなりません。 親子間で売買が出来るのか、出来ないのかは、状況により異なります。


金融機関(債権者)によっても異なります
購入する方が、住宅ローンを組む場合には、その方の資力・勤務先・勤続年数・過去のお借り入れ状況などの様々な要因に左右されます。また、所有者の方の状況によっても異なります。

不動産の親子間任意売却は可能
全てのご希望者が出来ることではありません。一度、今のご状況を私たちにお話ください。親子間の任意売却の取扱い件数が豊富な私たちにご相談下さい。

不動産ローンの金利が少し高い
ごく一部の金融機関では、不動産親子間売買においても、住宅ローンを貸し出してくれるところはあります。今現在、大手都市銀行・地銀・信金・信用組合等は親子間売買に対して融資は行っておりません。

 
■金利が高いから、親子間売買はあきらめる!
■金利が多少高くても、実家は死守する!
■金利が高くても、息子のマンションは手放さない!
■娘と子供達のために、多少の金利の高さは仕方がない!

これらは価値観の違いです。金利が高くても返せれば問題はありません。一方で、金利が高いからという理由であきらめることも選択肢の1つです。
※日本再生支援機構は金融機関のみ紹介する事は出来ません。"親子間売買をしたいけど、住宅ローンが組める銀行がなくて困っている。借りれる銀行を紹介して欲しい。"このような、お問い合せをたくさん戴きます。しかし、金融機関の紹介のみはお断りさせていただいております。

親子(親族)間売買のメリット

親族間売買は、任意売却の発展型のひとつでご親族様の協力を得て他人に売却することなく自宅を守る方法です。
手法的には、リースバックとほぼ同じですが、第三者への売却ではなく、ご親族様に対して売却を行ない、賃料を支払って自宅に住み続ける点が異なります。
そのため、安心感が大きく相続対策としても活用できる解決策です

親子(親族)間売買の価格

親族間売買の譲渡価格は時価が基準となる
親子間・親族間・兄弟間での売買は、取引価格(譲渡価格)が基準となります。
注意しなければならない点としては、著しく低い価格で取引された場合、実際の取引価格と時価の差額が贈与により取得したものとみなされ、
贈与税が課税される点があげられます。 (相続税法第7条)そのため、親族間売買では、譲渡価格が通常の取引価格(時価)相当であることが重要です。

親族間売買での適正価格の算出方法
親族間の売買において適正価格を算出するためには、評価基準の要因や取引状況の要因を、それぞれ勘案して決定します。
まず、固定資産税評価額と路線価や近隣の公示価格、取引事例、家屋耐用年数などを基準とします。
そのうえで対象不動産の増価要因と原価要因の数値を反映させた価格に、取引時の経済状況と需給バランスを精査して、適正価格を決定します。

親子(親族)間売買での住宅ローン

親族間売買での住宅ローンの利用

親子間・親族間・兄弟間での売買における住宅ローンは、金融機関が親族間売買の融資に消極的なために大変困難です。
親族間での売買に金融機関が住宅ローンの融資を断わる理由として 次のことが上げられます。

金融機関が親子(親族)間売買融資に消極的な理由

  • 金融機関が親族間売買に消極的な理由親族の間において所有権移転の原因は、一般的に売買ではなく相続・贈与であること

  • 親族間の売買に至る過程が、住宅ローン融資の基準外である可能性があること

  • 自己居住の原則に反する理由で住宅ローンを使われることが懸念されること

  • 住宅以外の目的で住宅ローンの融資が使われる可能性があること

  • 金融機関と保証会社の間で交わされる契約上、親族間売買では保証対象として認められないこと

  • 売買される価格が適正でないケースが多いこと


 しかし、まったく融資を受けられない訳ではありません。金融機関に対して次に上げる属性が認められれば、住宅ローンの融資を受けることが可能になります。
 

  • 売買の理由

  • 借入対象者の年収や生活状況

  • 保証人の有無

  • 不動産担保評価 .etc

親子(親族)間売買の注意点

親子(親族)間売買は日本再生支援機構へ!

親子間売買は、取り扱ったことがない不動産業者が行うことは出来ないでしょう。
現金があるならともかく、住宅ローンを借りるのであれば、それなりの経験がある不動産業者でないと結果が大きく変わってきます。
大手都市銀行を含む金融機関の中には、不動産会社が売買契約書を作成し、一般的な不動産売買取引を行うことにより、住宅ローンの利用が可能になることもあります。
また、親が新しい家を購入し、今まで住んでいた親の自宅を子が購入するとようなケースもありますが、その場合、親子間売買での売買価格については適正価格で行わなければなりません。
親子間の売買での売買価格を、もし適正価格よりも安くしてしまうと、その安くした金額分に贈与税がかかってきます。
私たちは、様々な経験に基づいた対応をさせていただいております。

売買価格は取引価格等の時価か路線価格等の積算のどちらかでいく形になります。融資が必要な方は、安いほうが良いと思いますが、売買価格が安すぎると、売手(親)から買手(子)へ贈与があったと見なされるので、注意が必要となります。「贈与税額なんてたいしたことがないんじゃないの?」とよく聞かれますが、1,000万円の差額で200万円強の税額がかかります。
 税務署にて事前相談して価格の妥当性のあたりをつけることができますが、事前に口頭での了承を得たからと言って、必ずしも大丈夫とはなりませんので、この点は注意が必要です。(税確定は事後判断です。)

 取得時価格との関係では、売買に利益(売買価格ー取得時価格)がでると本来税金がかかります。通常はその利益が3,000万円を超えなければ、控除により税金はかからないのですが、親子間売買では控除は適用されません。この点は見過ごすことが多いので注意してください。

リースバック 画像.jpg

親子間売買 相談のタイミング

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ご相談は無料です。一人で悩まずに一度、私たちに悩みを打ち明けてみませんか?

不景気の続く日本の情勢の下、リストラや収入減が原因で、住宅ローンを返済できなくなる人が急増しています。
以前は、住宅ローン破綻者と言えば過度な浪費やギャンブルで多重債務に陥ってしまった人というイメージがありましたが、不況の続く現在の日本では状況は全く違います。今や住宅ローンの返済に困っている人は8人に1人と言われており、そのほとんどが、リストラや転職で収入が減った、自営業の業績が悪くなった、病気で働けなくなった、離婚などで家族構成が変化し、生活収支が変わったなど、やむをえない事情で住宅ローン滞納におちいっているのです。
このような社会情勢は、金融機関もよく分かっていますので、ローンを残したまま住宅を売却をする(= 任意売却)の相談には比較的柔軟に応じてくれます。

至急あなた自身が行動を起こすべきです。日本再生支援機構へご相談ください。

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実際に手がけた実例をご紹介します。

 実情をしっかりと把握し、内容とご希望に沿った解決方法をご提案し、問題解決のお手伝いをさせていただくのが当社の役割です。

 住宅ローンでお困りの方は、是非下記よりご一読いただき参考としていただければと思います。

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