離婚で住宅ローンはどうなるのか??

 離婚をすることが決定した夫婦にとって、住宅ローンを組んで住宅を購入し、その住宅ローンが残っている場合には、今後の支払い方法に関して悩んだり、出来れば住宅ローンの借り換えをしたい思うことが多いのではないでしょうか。
住宅ローンは、銀行(債権者・抵当権者)と住宅ローンの申込人(債務者)間で交わされた契約です。よって、たとえ夫婦間で離婚が決定したといえども、簡単にそれらの名義を変更することは出来ません。
それは、連帯債務者や連帯保証人でも同じことが言えます。簡単に名義を変更したり、保証人を外れることは出来ないのです。
契約の変更には、必ず銀行の承認が必要になります。
離婚の形(住居に夫が住み続けるのか、妻が住むのか等)やその後の住宅ローンの支払い方法によっては、銀行側から、名義変更を拒否されてしまうことや住宅ローンの一括返済を求められることもあるのです。

その為に、離婚に伴って、住宅ローンの借り換えなどを行う必要がある場合には、しっかりと銀行対策の戦略を立てて行動する必要があるのです。
その為には、ローンや保険に強いファイナンシャルプランナーや、離婚問題を多く解決し、住宅ローン借り換え対策に関するノウハウを持つ日本再生支援機構へご相談下さい。

離婚にあたって住宅ローンをどのように扱うのかは色々なパターンがあります。離婚後、多くの場合には、原因を作った側が家を出て行くことになるでしょう。

「離婚にあたって住宅ローンをどう扱うかはいろいろなパターンがあります」

1.不動産を売却し、住宅ローンを返済する。

これが離婚の際の住宅ローンの解決方法としてもっともシンプルな方法です。
不動産を第三者に売却し、その売却金額から残りの住宅ローンを返済して、余ったお金があれば夫婦間で財産分与とします。
 もし、売却しても住宅ローンが残ってしまうという場合(オーバーローン)、銀行の抵当権が残ったままの不動産の売却は不可能です。
 このような場合は、住宅ローンを組んだ銀行と話し合い、売却した金額で不足した住宅ローン残高を残したままで抵当権を解除してもらう必要があります。これが任意売却です。もちろん返済しきれない分のローンは残り、売却後も返済を続けることになります。

任意売却についての詳細はこちら

2.夫が住み続け、不動産名義も住宅ローン名義も夫のままとする

この方法は、住宅ローンの基本的条件である住宅ローンの契約者本人がその家に住み続けるという形になりますので、銀行側が大きな問題とすることはあまりないでしょう。
 この場合は、不動産の時価からローン残高を差し引いた金額を、財産分与の対象と考えるのが通常です。
 例えば、時価3000万円のお家で、まだローンが1500万円残っている場合、お家のの時価からローン残高を差し引いた1500万円が財産分与の対象となります。(もし、お家の時価からローン残高を差し引いた額がマイナスの場合も、マイナスの財産として、それも財産分与の対象となります。)
 然しながら、ご家族で住むことを前提に購入した不動産を、夫一人で維持していくのは大変な場合も多いですので、しっかり今後の生活設計を熟考したうえで判断する必要があるでしょう。

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3.妻が住み続けるために、住宅ローンを妻の名義で借り換え、不動産名義も妻に移す

この方法も、住宅ローン契約者本人がその家に住み続けるという形になりますので、妻が住宅ローンの借り換えをできる状態であれば、銀行的には大きな問題となることはありません。
 具体的には、住宅ローンを引き受ける妻が新たに住宅ローンを申し込み、夫名義の住宅ローンを一括返済することで、名義を入れ換えるという手続きになります。然しながら、この方法をとるためには妻にも一定以上の安定した収入がなければなりません。
 夫の住宅ローン申込み時と同様に、妻が一人で住宅ローンの残額と同額の住宅ローンを申し込み、銀行で審査を受ける必要があるからです。そのためには、妻自身がきちんと正社員として勤続し、返済基準を満たす年収と勤続年数を得ていることが前提になります。
 専業主婦やパートでは、いくら担保となる自宅があっても、住宅ローンを借り替えるのは困難でしょう。日本再生支援機構では、そのような方でも融資を受ける事ができる特別プランがございます。

4.妻が住み続けるが、不動産名義も住宅ローン名義も夫のままとし、住宅ローンも夫が支払う

現実的には、このパターンを希望するご夫婦が多いです

現実問題、住宅ローンを妻が借り換える方法を選べるだけの収入がある妻は、かなり少ないからです。
 そこで、住宅ローンの返済は夫が続け、その分を財産分与で夫が預貯金を多くもらったり、養育費の支払いを少なめにするなどして調整するという方法をとります。または、賃借契約を結び妻に家賃を払ってもらうという方法もあります。ただし、この方法は非常にリスクを伴った方法であることを認識しておく必要があります。
 まず、『離婚を銀行に伝えると?』にもありますように、住宅ローンの契約者の夫が家を出ていくとなると、銀行は「住宅ローンの一括返済」を求めてくる場合があります。ですので、きちんと銀行対策を立てて動いていく必要があります。
 また、離婚後、夫が住宅ローンの返済が滞ることになれば、当然銀行は抵当権を実行してきます。最終的には、差押えから競売となり、結局は自宅を手放すことにもなりかねません。
 さらに、もし妻が住宅ローンの連帯保証人になっていれば、妻は自宅から転居する必要がある上に、住宅ローンの残債についての返済義務も生じてきます。(詳しくは『連帯保証人はやめられる?』を参照)
 離婚後の夫は、住宅ローン返済に加えて、新たに居住費が発生しますので、今までよりもかなりの経済的な負担を強いられることになります。
 また、夫が再婚し子供ができた場合、さらに経済的な負担は大きくなりますので、住宅ローン返済は後回しにされてしまう可能性は否定できません。
 ですので、このパターンを選択する場合は、万が一、夫が住宅ローンの返済を滞らせた場合どうするかを考えておく必要があるでしょう。
 

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離婚を銀行に伝えるとどうなる??

 住宅ローンそのままで離婚する場合、気になるのは住宅ローン契約をしている銀行の対応です。
離婚にあたって銀行がどの様な対応してくるかは、住宅ローン契約の内容や返済状況、また離婚後の住宅の扱いをどうするかなどで変わってきます。

ですが、住宅ローンの契約者がその家を出ていくという場合、銀行がその事実を知れば住宅ローンの一括返済を求めてくる場合があります。
なぜなら、住宅ローンとは、住宅ローンの契約者(夫単独、または夫婦の連帯保証)本人が所有し居住するための住居」に対して融資されるものだからです。
つまり、離婚によってその住宅ローン契約者が家をでてしまうとなると、融資当初の条件と変わってしまい、契約違反である、ということが銀行の解釈です。
住宅ローンの残額がほとんど残っていない場合や、潤沢な資金を持っていて一括返済が可能であればいいでしょうが、現実問題ろそのような状況は少ないでしょう。
そうなると、例えば、夫が家を出る場合などに、妻の名義で住宅ローンを借り替える必然性がでてきますが、これは決して簡単ではありません。
ですので、もし夫婦の間で離婚の話し合いがついたとしても、何も考えずにすぐ離婚することを銀行へ伝えるのはあまり良い方法ではありません。

きちんと銀行対策を立てて行動する必要があります。

一括返済の例外

なお、住宅ローンの契約者が家を出ていくという場合でも、100%住宅ローンの一括返済を求められるかというと場合によってはそうではありません。 それぞれの状況によって、一括返済を求められるご家庭と、求められないご家庭に銀行の対応は分かれます。
今後もきちんと住宅ローンの返済はできますということを銀行に理解してもらえれば、離婚したということだけを理由に、強引に残ローンの一括返済を求めてくることはありません。 銀行としても、遅れることなくきちんと住宅ローンを返済してくれるなら、それが一番ですので。

銀行へ離婚の事実を伝える際は、くれぐれも慎重に!

不動産の名義は変えられる??

 離婚の際、不動産の名義で問題となる場合は、所有者名義が「夫のみ」または「夫と妻の共有名義」となっている不動産から、「離婚によって、夫が家を出て行き、残った家族がそのまま住み続ける」という場合が多いと思われます。
 この場合、夫の所有権持分を財産分与によって妻が譲り受け不動産を妻の単独名義とすることができますが、その際には注意しなければならないことがあります。まず、住宅ローンを組んでいる銀行との問題があります。
 法律上、不動産に住宅ローンの抵当権が設定されたままでも、所有権を移転することは自由にできます。
ただし、これはあくまで原則論で、現実的ではありません。
 なぜなら、住宅ローンを借りる際に銀行と取り交わす金銭消費貸借契約で、「ローン対象となる不動産の所有者名義を変更する場合は、事前に銀行の承諾を得なくてはならない」とされていることが多いからです。
 つまり、離婚によって不動産の所有者名義を変える時は、住宅ローンを組んでいる銀行から承諾を得る必要があるのです。ですが、住宅ローンが残っている間は、基本的に所有者名義の変更に、銀行は簡単に応じてくれません。
 これは、住宅ローンを払う人と、その住宅の所有者が別々になってしまうと、ローンを支払う側が「自分の家ではないのだから、ローンの支払いを後回しにしても仕方がない」という考えになることを懸念しているためです。つまり、

きちんと銀行対策を考えて動いていく必要があります。

住宅ローン完済後の所有権移転登記

 住宅ローンの支払いが終わるまでは、不動産の所有権は夫名義のままとしておき、住宅ローンが完済したところで夫から妻へ所有権移転の登記を行うという方法が一番ベターです。ですが、住宅ローンの完済までには数十年かかることがほとんどです。
 住宅ローンが完済したところで、元夫が、「今まで、長年ローンを払ってきたのに、何年も前に分かれた元妻にいまさら不動産を譲るのはは納得いかない」と考えてしまうことも想像できます。
また、元夫が再婚し、その後に亡くなった場合などは、さらに面倒です。
 元夫の再婚相手には、相続権がありますので、その再婚相手から、所有権の買い取りを要求されたりと、権利関係が非常に複雑になる場合があります。
 そのようなトラブルに備える方法として、公正証書を作成し住宅ローン完済後はすみやかに元妻への所有権の移転登記をするよう取り決めておくことが望ましいでしょう

勝手に名義変更すると…銀行にはバレるの?

実際、離婚を銀行に伝えず、黙って所有権の移転登記をしてしまっても、住宅ローンの支払いが遅滞なく支払われている間は、それが銀行に知られてしまうということは、可能性的に少ないでしょう。
 ですが、住宅ローンの支払いに遅れがでてしまってから、離婚や、所有権移転が銀行に判明してしまった場合、銀行はかなり強硬な手段をとってくる可能性もあります。
 もし悪意のある行為と判断されれば、話し合いの余地なく住宅ローンの一括返済要求、競売へと、進められる可能性があります。特に問題となるのが、夫婦で不動産と住宅ローンの名義をすべて共有しているケースです。
 この場合、不動産の名義だけでなく、離婚後の住宅ローン支払いについても、夫婦間でしっかり話し合いをしておく必要があるでしょう。

連帯保証人はやめられる??

夫が申込人となって不動産の住宅ローンを組んだ場合、妻がその連帯保証人や連帯債務者になることは多々あります。
連帯保証や連帯債務とは、主たる債務者がローンを支払えなくなった場合に、主たる債務者に代わってその支払いをしなくてはならない立場のことをいいます

離婚を理由に住宅ローンの連帯保証人を解除することはとても困難です。

 離婚を理由に住宅ローンの連帯保証人を解除することはとても難しいと思います。
連帯保証人を解除されるのは、基本的に連帯保証人になっている住宅ローンが完済されたときとなります。しかし、場合によっては繰上返済で借入残高を減らすなどの条件つきで連帯保証人を解除できる場合もあるので、まずは金融機関に相談することをお勧めします。
連帯保証人を解除できない場合は、次のようなことを想定する必要があります。
・夫が住み続ける場合
返済が滞る可能性は低いと思いますが、もし返済ができなくなると、例え離婚したといっても、連帯保証人である以上は返済をする義務が生じます。
・妻が住み続ける場合
夫が返済を完済まで問題なく続けられれば問題はありませんが、自分の住居費の負担もあって返済が滞る可能性が高まります。そのときは連帯保証人であり以上は代わって返済をする義務が生じるので、妻に返済できるだけの収入がないといけません。
また、連帯保証人になった理由は収入合算による住宅ローンの借入、または物件が共同名義のいずれかだと思います。
物件の所有権が夫のみで、収入合算による連帯保証人であれば、住宅ローンの借り換えによって連帯保証人を解除できる可能性があります。
現在返済中の住宅ローンの残高が、収入合算なしで夫の年収のみでの借り換えが可能であれば、借り換え時には連帯保証人は必要なくなります。
物件の所有権が共同名義の場合、連帯保証人を解除する1番簡単な方法は物件を売却して住宅ローンを完済する方法です。
ただし、売却した金額で住宅ローンが完済できない場合があったり、購入した住宅について、所有権をどうするか、夫が住み続けるか、妻が住み続けるかなど選択肢によって対処方法が違ってきます。連帯保証人の意味をよく理解したうえで、その選択をするかは十分に話し合いを行ってください。

連帯保証人からはずれるには?

 連帯保証人は、離婚したからといってその責任がなくなるわけではありません。
なぜなら連帯保証は主たる債務者との契約ではなく、あくまで連帯保証人と銀行との間の契約だからです。
ですので、銀行の同意がなければ、連帯保証を抜けることは出来ません。たとえ離婚しても、連帯保証人はなんら対抗できないのです。
ですが、離婚にあたってどうしても住宅ローンの連帯保証から抜けたい場合、自身に代わる連帯保証人を用意できれば、銀行との交渉の上で連帯保証を抜けられる可能性はあります。
具体的には主たる債務者の両親・兄弟・親族などで、一定の収入・資産を持っている人が、代わって連帯保証人になってくれるということであれば連帯保証を抜けられる可能性があります。

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 住宅ローンでお困りの方は、是非下記よりご一読いただき参考としていただければと思います。

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