ご自宅が差し押さえられた場合でも、任意売却は可能です

固定資産税や税金の滞納で「差押え予告通知書」「公売予告通知書」が届いた

自宅が差し押さえされたので、任意売却ができない」と思っている方がたくさんいらっしゃいます。でも、大丈夫です。

税金や保険料の滞納により“差し押さえ”が行われても、任意売却が可能なケースはたくさんございます。

 しっかりとした経験のあるアドバイザーが役所や税務署と話し合い、差し押さえを解除してもらうことで任意売却は可能になります。

例えで言えば、差し押さえが登記されていても、滞納税を分割納付している場合、役所の担当者も差押解除に応じてくれる可能性が一般的に高いと思われます。任意売却をあきらめる必要はまったくないのです。

差し押さえされたら任意売却ができないというのは、間違いです。

​差押とは

お金を借りた人(債務者)が返済できなくなったとき、お金を貸した人(債権者)からの申し立てによって裁判所が債務者の財産を差し押さえてお金に換え、それを債権者に分配(配当)することになります。
 この手続きを「民事執行手続」といい、「強制執行手続」と「担保権の実行手続」とに大別されます。
 住宅ローンの滞納による一戸建て住宅やマンションなどの差し押さえは、たいてい担保権(抵当権など)の実行によるものであり、裁判による債務名義(判決など)を必要としません。債権者からの申し立てに伴い、担保権が登記されている登記簿謄本などが提出されれば、裁判所はすぐに手続きを開始します。
 債権者から申し立てを受けた裁判所(目的不動産の所在地を管轄する地方裁判所・支部)は、その申し立てが適法であることを確認のうえで、不動産執行(競売)を始める旨および目的不動産を差し押さえる旨を宣言します(開始決定)。
 開始決定がされると、裁判所書記官から管轄法務局への嘱託により、目的不動産の登記簿に「差押」の登記がされます。それと同時に、目的不動産の所有者および債務者に「開始決定正本」が送達されます。
 このように差し押さえは不動産執行(競売)を実施するための事前措置といえるもので、所有者(居住者)などがその不動産を利用することまでは禁止されませんが、所有権の移転や新たな担保権の設定などが制限されます。不動産が差し押さえられてから、競売を免れようとして第三者に売却したり、名義を変えたりすることはできません。
 なお、担保権(抵当権など)がない金銭債権の場合には、民事訴訟の手続きによって強制執行するまでに一定の期間を要するため、不動産に対して「仮差押え」がされることもあります。このときは不動産を第三者に売却することも、所有権移転登記をすることも法律上は可能ですが、仮差押えから本差押えに移行したとき、新たな登記名義人は仮差押えをした債権者に対抗できないことになっています。
 また、税金などの滞納が多額になる場合には不動産が差し押さえられることもあります。税金滞納の場合における手続きは裁判所の許可が不要であり、督促などを無視していると税務署や自治体からいきなり差し押さえられることになりかねません。

差押え中の不動産売買

不動産の差押とは、金銭執行の第一段階として、特定の不動産について私人の処分を禁じる国家機関の行為をいいます。つまり金銭債権の強制的な確保のためには、換価、配当の手続によることを要しますが、その前提として執行機関の財産確保行為として行なわれるのが差押です。
 不動産の差押は、一般の債権者からの申立によって行なわれるのが通例ですが、国税等の滞納処分の執行として行なわれることもあります。前者は、民事執行法の手続により、裁判所が行ないますが、後者は各行政機関が行ないます。不動産の差押は、執行機関が決定書または差押書を債務者または滞納者に送達したうえ、登記簿に記入されるように嘱託して行ないます。
 差押は、債務者に開始決定が送達された時、それ以前に差押登記がされた時は登記時に債務者に対する効力を生じますが、登記により第三者に対する対抗力を生じます。したがって不動産の買受人としては、不動産登記簿を閲覧して、差押登記の有無を調査すれば分かることです。
 差押がなされたからといって、換価までは所有権の帰属には変更を生じません。債務者は、当該不動産の処分を禁止されます。ここでいう処分の禁止は、債権者との間で相対的に無効であるにすぎません。差押中の売買契約も、当事者間では有効であり、移転登記もできます。差押中の不動産を買い受けた者は、差押債権者にその取得を対抗することはできないために、差押に続く競売手続を甘受しなければなりません。
 最終的に第三者に競売されると、差押中の買主は、物件の所有権を取得できません。差押中の不動産の買主が、以上の所有権以外についていかなる負担を受けるかは、差押の発生原因によって異なります。民事執行法の強制競売においては、債務者は、競落までは、自らまたは第三者をして不動産を占有し、利用管理することができます。したがって、買受人は、買受けた物件の引渡しを受け、これを利用することができます。競落された場合には、競落人にその物を引き渡さなければなりません。
 民事執行法の強制管理では、債務者は、差押不動産を管理人に引き渡さなければなりません。そして収益権能を失います。したがって、当該不動産の買主は、その物の引渡しをうけることも、使用取益をすることもできません。
 滞納処分による差押においては、とくに税務暑長等からの制限がないかぎり、引渡し、使用収益とも禁止されません。買主は買受物件の引渡しをうけ、これを使用収益できます。

税金や保険料の滞納で、差押

税金や保険料を滞納していると、税務署や都税事務所、市区町村などによって不動産を差し押さえられてしまいます。この差し押さえは、住宅ローンの差し押さえと同様に不動産登記簿に記載されます。それ以降も納税しなければ、競売と同じく競争入札方式で、不動産は公売されてしまうのです。


自己破産すれば滞納している税金も免除されるか??
 自己破産を申立て、裁判所から免責決定を得ることができれば、住宅ローンの債務はなくなります。しかし、国税・地方税・健康保険料・国民年金保険料などの滞納分は免責されません。「自己破産すれば、税債権も一般債権のようになくなる」とお考えの方もいらっしゃいますが、そのようなことはありませんのでご注意ください。しかも、税金を長期間滞納していると年利14.6%という非常に高い延滞金が発生してしまうので注意が必要です。

抵当権と税金の差押え どちらが優先??
 住宅ローンなどに基づく抵当権と税金の差し押さえとでは、抵当権の「設定登記日」と、税金の「法定納期限」を比べて早いほうが優先されます。抵当権実行によって不動産が競売された場合、抵当権が税債権よりも優先していれば、売却代金のすべてが抵当権者に配当され、税債権を持つ役所には配当がいきません(債務者がオーバーローンの場合)。その結果、債務者が自己破産して免責を得たとしても、税金の滞納分の負担は残ってしまうわけです。

任意売却をすると滞納している税金はどうなるか??
 税金の滞納処分として税務署や都税事務所、市区町村などから差し押さえをされている場合でも、役所に差し押さえを取り下げてもらえれば任意売却は可能です。差し押さえを取り下げてもらうためには、任意売却における売却代金で税金の滞納分が一部またはすべて精算される必要があります。逆に言えば、精算される前提でないと税金の差し押さえが入っている不動産の任意売却は困難ということです。

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住宅などの不動産を所有している人が借入金の返済を滞ったとき、貸し手である債権者が裁判所に申し立てをすることから始まり、裁判所の主導によって行われる不動産売却手続きのことを不動産競売といいます。自己名義の不動産でなく他人の不動産でも、抵当権の目的になっている場合にはその不動産が競売の対象になります。競売手続きで売却できれば、その代金から貸したお金を回収することでこの制度の目的が達成されます。
 競売は、住宅ローンを融資している銀行が裁判所に申し立てて始まることが多いものです。順位一番の抵当権を持っている銀行などが申し立て、費用を支払い、担保された不動産を裁判所名義で差し押さえ(登記簿に記載される)、公示して広く世間に周知します。
 いずれにしても、差し押さえまたは仮差し押さえの通知を受けたとき、あなたに残された時間はわずかです。ゆっくりと構えていれば、競売に向かって突き進んでいくだけです。

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